商业地产运作原则：一直在和一位业界的朋友争论，原因是对商业地产的运作有不同的理解。因为理解不同，导致商业地产的操作模式不同，自然也会有不同的结果。结果中的一种情况：招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值；另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。不管是哪种形式，都应该以“招商”作为商业地产的重心。“只要商铺能出租，在运营，它就具备升值的可能，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。“进”就是可以“带租约销售，”“退”就是先持有，静安区商业公寓咨询，后寻机再售，静安区商业公寓咨询，或寻求上市、REITS，静安区商业公寓咨询、或信托。”这是我在各种场合讲的对招商的理解。因为商业地产的功能要求灵活多变，故导致对其的操控也就相对复杂。静安区商业公寓咨询

商业活动重点要围绕“商”开展，充分提升项目前期的商业氛围，并通过一系列的前期活动展现项目商业运营管理的成熟度和工作模式，增添整体商业的经营氛围，增强投资者、经营者和消费者对该商业的信心。活动必须由策划人员、招商人员和商业运营公司一心合力，共同完成。活动主导原则是商业策划的工作重点也是应投入大量人力、物力的环节，应给予足够的重视。策划的重心点是策略及价值梳理，以往活动策划、推广策划、执行策划都是围绕策略在做辅助，没有一个点做支撑，何谈活动策划、推广策划等等，更别谈销售力，销售至始至终都是围绕价值做功课，价值的梳理都是有策划完成。静安区商业公寓咨询商业地产中的运营工作，更多的是关注项目自身的区位、人口、面积、业态、商户、品牌等等。

现在，生产企业需要商业地产招商，营销企业也需要商业地产招商。可以说，商业地产招商是企业营销过程中的关键环节之一，是企业将产品推向市场的必由之路。任何一种产品要想走向市场，必须要通过网络渠道来传递出去。而这个销售网络的每一个点是由企业的经销商构建成的，那么，经销商从何而来？这就是商业地产招商所要做的工作。有人认为，商业地产招商无非就是要寻找经销商，让他们打款进货，经销企业的产品。企业只要有好的产品和经销政策，还怕招不到经销商吗？实际上，并非如此。商业地产招商工作看似简单，但是要想从别人的腰包里掏钱，并不是一件很容易的事，这不光需要有好的产品，还要有周密的策划。有时候，一个细节上的失误，就有可能流失一批客户。企业商业地产招商是一个系统工程，任何一个环节的疏落都会造成企业资源的浪费，导致商业地产招商效果不理想。有好的企业背景，没有好的产品不行；企划做的再漂亮，缺乏到位的执行也不行；有好的方案，没有好的解读和培训也不行；广告气势再大，因为电话沟通技巧不够也会大打折扣。

选择什么样的商业地产招商策略还得实际情况深入分析，没有固定不动的模式，如大实力强有力的公司可以采取选择参与展会的商业地产招商策略，中小企业可以借鉴大型企业的商业地产招商合作方式，在实际操作中需融会贯通，灵活把握。商业地产招商更多方面上担负了大城市商业中心的功能，所以，它是一种相对理想的投资种类，投资人见到的是地区和城市未来发展转变和价值，商业地产招商一般不归属于徒步商圈行径，通常情况下辐射面很广，两者之间周边地区的交通联系、道路情况、城市公共交通体系全部都是商业步行街至关重要的考量因素。近些年，商业地产招商早已变成城市商业发展、城市面貌和城市综合性竞争力的说明，商业地产招商经营体系早已变成至关重要的“城市对话框”和“城市名片”。商业地产到底靠什么赚钱？

商业地产的选址和商业地产的定位是密不可分的，不同的商业地产形式、不同的商业定位势必需要不同的位置与之相对应。先天位置的好坏并不起决定作用，只要配以适应的商业就可充分彰显地块的潜在的商业价值，创造出兴旺的商业。因此，商业地产的位置原则贵在一个“准”上！在现代大型购物中心的选址中有一句名言：“成功的条件是选址，第二条件也是选址。”购物中心的选址，必须同时具备三个条件：一是地理位置能说明城市商业发展的新趋势；二是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体；三是交通便利，停车方便。由于中国的城市居住郊区化还不普遍，家庭轿车普及率也不高，因此大型购物中心普遍都选择在市中心的商业区，因为这里商业繁荣，中高收入消费者集中，而且交通便利，客流量大。商业地产是房地产开发业中极为重要的一部分，近年来更是掀起了全国性的商业地产开发热。黄浦区持有型商业地产品牌排行榜

对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式。静安区商业公寓咨询

商业地产招商无模式搞好“招商4P+M”是关键招商！是我国特色概念，如何定义、应用企业产品招商概念，引导企业正确的商业地产招商？即：弄清为何要做商业地产招商广告，明确商业地产招商广告做给谁看，成功表达广告主题，确定媒体组合及排期，但仍有两点需要做简单的补充说明：一、商业地产招商广告投放之后，企业应该认真监控商业地产招商广告的投放效果，如果效果不佳，则需要寻找原因，及时调整广告策略以减少损失；二、鉴于商业地产招商广告效果整体在走“下坡路”，所以笔者建议企业应该努力通过有效的公关事件进行商业地产招商，以取得更好的效果。静安区商业公寓咨询

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